空き家空きビルの福祉転用に関する問題

「建築基準法」により、特殊建築物ではない建物を特殊建築物に用途変更し、また用途変更に該当する部分の面積が100㎡を超える場合は、原則として建築確認申請を行わなけばならない。ただし、建築確認申請を提出する際には、転用しようとする建物が建築当時の法規に適合していることが前提となる。

空き家の福祉転用を行う際には耐震補強が必要になる場合がある。1981（昭和56）年の「建築基準法」改正で大きく見直された「新耐震基準」で確認申請を行っている建物についてはおおむね問題はないといえるが、そうでない場合には耐震補強が必要になる可能性が高い。

建設当時は、「建築基準法」の基準に適合していた建物が、その後の同法の改正により基準が厳しくなり適合しなくなった状態を「既存不適格」という。ただし、この場合でも用途変更のみで建物の改修を一切行わない場合は、特に現行法規に合致させなくてもよい。

２階建て以上の古い建物を福祉転用する場合、既存施設にエレベーターがないことが考えられる。住宅や事務所ビルなどに使用できるエレベーターにはいくつかの種類があるが、高齢者や障害者などの利用を考えると「寝台用エレベーター」の導入が適している。

「消防法」では、スプリンクラーについては、特別養護老人ホームや認知症高齢者グループホームなどの高齢者施設は床面積にかかわらず、原則としてすべてに設置が義務づけられている（2018（平成30）年3月末まで経過措置あり）。ただし、小規模な建物の一部には緩和規定も設けられている。